Эксперты указали на плюсы и минусы новой системы оценки объектов недвижимости

В эксклюзивном интервью строительно-новостному порталу  Strou.net эксперты рынка недвижимости Анатолий Топал и Ирина Луханина рассказали об изменениях в работе оценивания недвижимого имущества.
 
Минул месяц, как на территории Украины заработала новая система оценки недвижимого имущества. Ее задача, избежать занижения стоимости объектов недвижимости в отчетах оценщиков. Теперь квартиру на Печерске “за 100 тыс. грн.” продать будет невозможно. Система должна быть понятной и “прозрачной”.
 
Как оказалось, идея ввести электронную площадку проверки соответствия цены в отчетах оценщиков, а сделки с недвижимостью осуществлять с проверкой отчета, сама по себе была неплохой. Она должна была привести к увеличению поступлений в бюджет и в Пенсионный фонд.
 
Как известно, в сфере недвижимости давно существовала порочная практика занижения цен в договорах купли-продажи. Стоит квартира — миллион гривен, а оценщик мог написать, — сто тысяч. Делалось это с целью занижения налоговых сборов. При этом была опасность в том, что продавец в случае признания сделки недействительной, мог по решению суда возвращать именно ту сумму, которая была указана при продаже жилья, а не реальную.
 
Итак, новую систему проверки отчетов оценщиков наконец-то ввели. Все покупки и продажи отныне должны быть по реальной цене. В казну от каждой сделки теперь должны “капать” не копейки, а вполне приличные суммы. На практике оказалось, что в любой бочке меда может присутствовать ложка дегтя.
В нашем случае, это введение частного посредника Фондом госимущества Украины, которому за каждую проверку необходимо платить 390 грн.
Ранее внесение отчета в идентификатор было бесплатным.
Сейчас у нотариуса при совершении сделки также придется заплатить 390 грн. за проверку отчета. Вывод: при совершении каждой сделки с недвижимостью участникам сделки придется платить лишних 780 грн. частной структуре за доступ к государственному сервису. Стоимость работы оценщиков на этом фоне выросла минимум в 2 — 2,5 раза.
 
Второй нюанс заключается в том, что стоимость недвижимости, предложенная на электронной площадке может быть существенно выше, чем реальная рыночная. Для того, чтобы доказать реальную стоимость, ФГИУ предлагает следующую схему: вы обращаетесь с заявлением и в течении десяти дней вам предоставляют “живого” оценщика и он уже на месте перепроверяет информацию. В Фонде обещают высокую вероятность того, что в отчете будет отображаться справедливая цена.
 
Риэлторское сообщество неоднозначно восприняло внедрение новой системы, а оценщики недвижимости сразу увидели все прелести и недостатки новой системы. Хотели как лучше, а получилось, как всегда. Участники рынка недвижимости уже констатируют факты, что во многих случаях оценка, которую дает модуль, выше реальной стоимости жилья в некоторых областях Украины выходит в два раза.
 
“Первый месяц работы показал несоответствие цен по площадке и в реалии. К примеру, квартира стоит 40 тыс. долларов, а площадка ее оценила в 60 тыс. Налоги ты будешь платить с 60 тыс. долларов. Можно оспаривать, пишется заявление, это заявление рассматривается, в течении 10 дней там выходит живой оценщик, там еще непонятен механизм до конца, но можно оспорить, но это потери какие. Десять дней только рассмотрение отчета, ты месяц теряешь, реально, а у тебя сделка горит. Второй вопрос, почему доступом к электронному реестру недвижимости “керуют” частники. Как бороться – никак. Кто его создавал, не знаю. Наверное, как всегда «наклонили» студентов, а потом им не заплатили. Написали письмо Гройсману. То, на что раньше тратилось несколько часов, уходят недели. На деле, мы теперь своими деньгами частника кормим”, — рассказал в эксклюзивном интервью Strou.net вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Участники рынка недвижимости также рассказали, что после введения месяц назад новой электронной площадки по оценке недвижимости, был сбой в проведении сделок, но рынок быстро с этим справился.
 
«Весь цинизм ситуации в том, что при попустительстве государственных органов, частная структура собирает деньги за доступ к государственному сервису. Уже месяц, как все возмущаются, но ничего нового не происходит, — как собирали частники денюжку, так и продолжают собирать”, — уточнил Анатолий Топал.
 
В то же время, другой эксперт рынка недвижимости, — Ирина Луханина в эксклюзивном комментарии Strou.net на происходящие изменения выразила свою точку зрения, и уточнила, что в новой системе оценки недвижимости замечает скорее больше преимуществ, нежели недостатков.
 
“Самым важным из них, считаю отображение рыночной стоимости в Договорах купли-продажи, что влечет за собой безопасность сделки для Покупателя и отсутствие соблазна признания сделки недействительной Продавцом. Огромным плюсом является и наполнение бюджета за счет оплаты госпошлины и пенсионного фонда (а это 2%), а зачастую и 8.5% (если объект недвижимости в собственности менее 3 лет) от рыночной стоимости объектов недвижимости. Конечно, несомненно велика сумма налога при вступлении в наследство нерезидентом (19.5%), если ранее этот налог оплачивался от заниженной оценки, то теперь это будет тоже достаточно доходная статья в бюджете. На увеличение обязательных платежей, цены на недвижимость пока не отреагировали, разве что в пределах торга+-1-2%. Клиенты восприняли новую систему с пониманием”, — отметила Ирина Луханина.

Главный же недостаток-несовершенство структурирования населенных пунктов, это когда отсутствует средневзвешенная цена по районам (хотя и в одном районе и даже в рядом стоящих домах, цены на квартиры и за квадратный метр могут отличаться в разы, в зависимости от возраста дома, его категории, состояния объекта.
 
Ирина Луханина в интервью также рассказала о другой нехорошей тенденции, которая стала складываться на рынке недвижимости Украины.
 
“Сейчас все оценивается очень условно и грубо, опираясь лишь на один критерий: в центре или нет расположен объект (что конечно, не совсем справедливо по отношению к владельцам, чьи объекты оценивают дороже, чем их покупают. Конечно, сама стоимость оценки достаточно велика, — от 700 до 2000 грн, причем приходится дополнительно по несколько раз оплачивать по 400 грн за вход в реестр для проведения регистрации а затем проверки нотариусом”, — подчеркнула Ирина Луханина.  
Если подытожить итоги первого месяца работы новой системы регистрации недвижимого имущества, то в целом, на нововведение все игроки рынка отреагировали спокойно, без эмоциональных всплесков.